L’usufrutto è un diritto reale disciplinato dal Codice Civile italiano (artt. 978-1020 c.c.) che consente all’usufruttuario di godere di un bene altrui (come un immobile) senza diventarne proprietario, con l’obbligo di conservarne la destinazione economica.
Ecco in sintesi come funziona l’usufrutto di un immobile:
1. Soggetti Coinvolti
- Nudo proprietario: è il titolare della proprietà dell’immobile, ma non può usarlo o trarne utilità finché dura l’usufrutto.
- Usufruttuario: ha il diritto di usare l’immobile e di percepirne i frutti (ad esempio, i canoni di locazione), ma non può venderlo.
2. Durata dell’Usufrutto
- Per le persone fisiche: massimo per la durata della vita dell’usufruttuario (è un diritto “vitalizio”).
- Per le persone giuridiche (es. società): massimo 30 anni.
- Alla scadenza, l’usufrutto si estingue automaticamente e i diritti tornano in pieno al nudo proprietario.
3. Diritti dell’Usufruttuario
- Usare l’immobile personalmente o darlo in affitto a terzi.
- Raccogliere i frutti civili (affitti) o naturali (es. raccolti se rurale).
- Apportare migliorie, ma non può alterare la destinazione economica del bene.
4. Obblighi dell’Usufruttuario
- Conservare il bene e usarlo secondo la sua destinazione.
- Pagare le spese ordinarie di manutenzione.
- Restituire il bene alla fine dell’usufrutto.
- In certi casi può essere tenuto a prestare garanzia al momento della costituzione.
5. Costituzione dell’Usufrutto
L’usufrutto può nascere:
- Per legge (es. in favore del coniuge superstite).
- Per contratto (es. donazione o vendita con riserva di usufrutto).
- Per testamento.
- Per usucapione, se ne sussistono i requisiti.
Quando è costituito per atto tra vivi, richiede la forma scritta e deve essere trascritto nei registri immobiliari.
6. Estinzione dell’Usufrutto
- Morte dell’usufruttuario.
- Scadenza del termine.
- Riunione con la nuda proprietà (se la stessa persona acquisisce entrambi).
- Perimento del bene.
- Non uso per 20 anni.
Esempio pratico:
Mario, proprietario di una casa, trasferisce la nuda proprietà al figlio Luca ma si riserva l’usufrutto vita natural durante. Mario può continuare a vivere nella casa o affittarla; Luca diventerà pieno proprietario solo alla morte del padre.
