L’usufrutto è un diritto reale di godimento che attribuisce al titolare (usufruttuario) la possibilità di usare e trarre utilità da un bene altrui, mantenendo inalterata la sostanza del bene stesso. In ambito immobiliare, l’usufruttuario può abitare l’immobile o concederlo in locazione, traendone utilità economica.
Tuttavia, tale facoltà non è illimitata. L’usufruttuario è soggetto a responsabilità legale nei confronti del nudo proprietario, dei terzi e della Pubblica Amministrazione, in relazione al modo in cui esercita i propri diritti.
2. Fondamento normativo
La disciplina dell’usufrutto è contenuta nel Libro III del Codice Civile, agli articoli 978 e seguenti. In particolare, si segnalano:
- Morte dell’usufruttuario e passaggio della proprietà
- Usufruttuario e alienazione del bene da parte del proprietario: profili giuridici e conseguenze
- Spese condominiali a carico dell’usufruttuario: normativa, giurisprudenza e responsabilità
- Art. 981 c.c. – Diritti dell’usufruttuario L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.
- Art. 982 c.c. – Modi di esercizio dell’usufrutto L’usufruttuario può servirsi della cosa e percepirne i frutti, ma non può alterare la sostanza del bene.
- Art. 1001 c.c. – Obbligo di custodia e diligenza L’usufruttuario deve custodire la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia.
- Art. 1004 c.c. – Spese e manutenzione ordinaria L’usufruttuario è tenuto alle spese per la manutenzione ordinaria dell’immobile.
- Art. 1005 c.c. – Riparazioni straordinarie Le spese straordinarie sono a carico del proprietario, ma l’usufruttuario ha l’obbligo di avvisarlo tempestivamente.
3. Tipologie di responsabilità
3.1. Responsabilità verso il nudo proprietario
L’usufruttuario è tenuto a non deteriorare o alterare il bene. Eventuali danni arrecati all’immobile per negligenza o uso improprio comportano responsabilità civile ex art. 2043 c.c. e, in taluni casi, anche obbligo risarcitorio.
Esempio pratico: se l’usufruttuario affitta l’immobile e tollera che l’inquilino lo danneggi senza agire per limitarne gli effetti, può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dal bene.
3.2. Responsabilità verso i terzi
L’usufruttuario risponde nei confronti dei terzi per i danni che l’immobile può causare a terzi, ad esempio per cattiva manutenzione o vizi dell’immobile non segnalati.
Art. 2051 c.c. – Danno cagionato da cose in custodia
Il custode (l’usufruttuario) è responsabile del danno prodotto dalla cosa, salvo che provi il caso fortuito.
3.3. Responsabilità verso la Pubblica Amministrazione
L’usufruttuario deve adempiere agli obblighi fiscali e amministrativi, ove previsti dalla normativa locale (es. IMU, TARI, autorizzazioni edilizie in caso di lavori). In caso di violazioni urbanistiche, può essere destinatario di sanzioni amministrative o di provvedimenti coercitivi.
4. Manutenzione e obblighi economici
4.1. Manutenzione ordinaria
A carico dell’usufruttuario: comprende tinteggiatura, piccole riparazioni di impianti, infissi, ecc. (art. 1004 c.c.).
4.2. Manutenzione straordinaria
A carico del nudo proprietario, ma l’usufruttuario deve comunicarne l’urgenza e può essere tenuto a sostituirsi al proprietario in caso di inerzia (con diritto al rimborso).
4.3. Spese fiscali
Secondo la Cassazione civile, sez. V, sentenza 23/06/2017, n. 15706, l’IMU è dovuta dall’usufruttuario, in quanto titolare del diritto di godimento.
5. Locazione dell’immobile in usufrutto
L’usufruttuario può locare il bene, ma:
- Deve agire con diligenza e prudenza;
- I contratti non possono eccedere la durata dell’usufrutto (salvo il caso dell’usufrutto vitalizio);
- Non può concedere l’immobile in uso in modo da comprometterne la destinazione o la sostanza.
La giurisprudenza ha chiarito che il nudo proprietario non ha diritto al canone di locazione percepito dall’usufruttuario, ma può agire se il contratto risulta lesivo del valore del bene.
6. Estinzione dell’usufrutto e responsabilità residua
Alla cessazione dell’usufrutto, l’usufruttuario ha l’obbligo di restituire l’immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme alla sua natura (art. 1001 c.c.).
Se l’immobile presenta danni non giustificabili, il nudo proprietario può agire per responsabilità contrattuale o extracontrattuale.
7. Giurisprudenza rilevante
- Cass. civ., Sez. II, sent. n. 4142/2003 – L’usufruttuario risponde per danni derivanti da cattiva manutenzione dell’immobile.
- Cass. civ., Sez. III, sent. n. 17598/2014 – L’usufruttuario che non segnala necessità di riparazioni straordinarie al proprietario risponde per i danni conseguenti.
8. Conclusioni
L’usufruttuario, pur essendo titolare di un ampio diritto di godimento, è gravato da significativi obblighi giuridici. La sua responsabilità legale si estende su più fronti: rispetto del bene, manutenzione, obblighi verso i terzi e l’autorità.
Una gestione imprudente o negligente dell’immobile può comportare azioni legali, sanzioni amministrative e obblighi risarcitori.
Pertanto, chi assume il ruolo di usufruttuario deve essere consapevole delle proprie responsabilità civili, amministrative e fiscali, e agire con la diligenza del buon padre di famiglia, come richiesto dalla legge.
Consiglio pratico: in caso di usufrutto su un immobile, si consiglia di redigere un verbale di consegna dettagliato al momento dell’inizio dell’usufrutto, e di tenere documentazione fotografica e tecnica sull’immobile, utile in caso di future contestazioni.
