Nel contesto delle proprietà immobiliari, può verificarsi il caso in cui la titolarità di un’unità immobiliare sia divisa tra nudo proprietario e usufruttuario. In tali circostanze, sorge una questione fondamentale: chi è tenuto a sostenere le spese condominiali?
La risposta non è univoca, ma dipende dalla natura delle spese. Vediamo nel dettaglio cosa prevede la legge italiana e come si è espressa la giurisprudenza sul punto.
2. Quadro normativo di riferimento
Il punto di partenza per analizzare la questione è rappresentato da due articoli fondamentali del Codice Civile:
Art. 1004 c.c. – Spese e oneri a carico dell’usufruttuario
“L’usufruttuario deve sostenere le spese ordinarie di manutenzione, le riparazioni ordinarie, nonché gli altri oneri e pesi annuali che gravano sul reddito o sull’uso della cosa.”
Art. 1005 c.c. – Spese straordinarie
“Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Tuttavia, l’usufruttuario è tenuto a dargli avviso della necessità delle riparazioni. Se l’usufruttuario ha eseguito le riparazioni straordinarie, ha diritto al rimborso.”
Inoltre, è rilevante anche l’art. 67 disp. att. c.c. e il regolamento di condominio, se presente, che possono specificare modalità di ripartizione diverse.
3. Classificazione delle spese condominiali
Per comprendere chi deve pagare cosa, è essenziale distinguere tra:
A. Spese ordinarie (a carico dell’usufruttuario)
Comprendono:
- Spese di manutenzione ordinaria (es. pulizia scale, giardinaggio, luce scale).
- Costi di gestione dell’amministrazione condominiale.
- Spese per la portineria.
- Manutenzione ordinaria degli impianti comuni (ascensore, riscaldamento, citofono).
- Quote condominiali periodiche correnti.
B. Spese straordinarie (a carico del nudo proprietario)
Comprendono:
- Rifacimento facciate.
- Rifacimento tetto, fondamenta.
- Lavori strutturali importanti.
- Interventi per la messa a norma degli impianti (quando non rientrano nell’ordinaria manutenzione).
- Grandi lavori deliberati in assemblea condominiale.
Nota Bene: la natura “straordinaria” o “ordinaria” va valutata caso per caso, in base alla finalità e alla rilevanza dell’intervento.
4. Responsabilità nei confronti del condominio
Una questione cruciale è quella dei rapporti con il condominio:
- L’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., stabilisce che l’usufruttuario ha diritto di voto in assemblea per le delibere relative all’ordinaria amministrazione e all’uso dei servizi comuni.
- Il condominio può agire sia contro l’usufruttuario sia contro il nudo proprietario in caso di mancato pagamento, in base alla natura del debito.
Principio giurisprudenziale consolidato:
L’obbligazione condominiale segue la ripartizione delle spese: se ordinarie → usufruttuario; se straordinarie → nudo proprietario.
Tuttavia, il condominio può agire contro entrambi, lasciando a loro il diritto di rivalsa interna (Cass. Civ., sez. II, sent. n. 10235/2018).
5. Giurisprudenza rilevante
Cassazione Civile, Sez. II, sentenza n. 10235 del 26.04.2018
“In caso di usufrutto, l’amministratore può legittimamente agire nei confronti del nudo proprietario per il pagamento delle spese straordinarie condominiali e dell’usufruttuario per quelle ordinarie.”
Cassazione Civile, Sez. II, sentenza n. 19035 del 20.07.2018
“L’usufruttuario è obbligato al pagamento delle spese condominiali ordinarie in quanto fruitore del bene. L’obbligo ha natura reale, strettamente collegata al godimento del bene.”
Tribunale di Roma, sent. n. 279/2019
“L’assemblea condominiale non può imporre una diversa ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, se non vi è accordo tra le parti.”
6. Profili pratici e consigli operativi
Per l’amministratore di condominio:
- Deve conoscere la situazione giuridica dell’immobile.
- Deve indirizzare le richieste di pagamento all’usufruttuario per le spese ordinarie, al nudo proprietario per le spese straordinarie.
- In caso di incertezza, è consigliabile inviare la comunicazione a entrambi i soggetti.
Per l’usufruttuario:
- Deve partecipare attivamente alla vita condominiale, pagando le spese ordinarie.
- Può contestare richieste di pagamento di spese straordinarie, salvo diversa pattuizione.
Per il nudo proprietario:
- Deve farsi carico delle spese straordinarie e delle opere strutturali.
- Può stipulare accordi privati con l’usufruttuario per un’eventuale ripartizione diversa (ma non opponibili al condominio).
7. Accordi modificativi tra le parti
È ammesso che usufruttuario e nudo proprietario stipulino un accordo scritto che modifichi la ripartizione prevista ex lege. Tuttavia, tale accordo ha efficacia solo tra le parti e non è opponibile al condominio, che continuerà a riferirsi alla ripartizione stabilita dal Codice Civile.
8. Conclusione
La corretta imputazione delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario è un tema di rilevante interesse pratico, che richiede attenzione alla natura della spesa, agli atti di proprietà e alle delibere assembleari.
L’usufruttuario, in quanto fruitore del bene, deve sostenere tutte le spese ordinarie. Il nudo proprietario, titolare della sostanza del bene, è responsabile delle spese straordinarie.
Una corretta comunicazione tra le parti, un’attenta lettura del regolamento condominiale e, in caso di dubbi, una consulenza legale personalizzata sono strumenti essenziali per evitare controversie.
Riferimenti normativi aggiornati (ricerca online effettuata – Ottobre 2025)
- Codice Civile: artt. 1004, 1005 c.c.
- Disposizioni att. c.c.: art. 67
- Sentenze Cass. Civili nn. 10235/2018, 19035/2018
- Giurisprudenza di merito (Trib. Roma 2019)
- Linee guida ANACI – Associazione Nazionale Amministratori Condominiali
