Un dubbio che assale molte famiglie, specialmente quando un parente anziano deve trasferirsi in una struttura di ricovero, riguarda la sorte dell’usufrutto che detiene sull’immobile. L’usufrutto, un diritto reale di godimento disciplinato dal Codice Civile italiano (art. 981 e seguenti), è un tema complesso e spesso mal interpretato in relazione al trasferimento in una casa di riposo. Facciamo chiarezza, attingendo alle norme e alla prassi consolidata, per fornire risposte concrete e basate sul diritto.
Il Diritto di Usufrutto: Cos’è e Come Funziona
Per capire se un anziano perde l’usufrutto andando in una casa di riposo, occorre anzitutto definire la natura di questo diritto. L’usufrutto conferisce al suo titolare (usufruttuario) la facoltà di godere di un bene altrui, traendo da esso ogni utilità che può dare, con il solo limite di rispettarne la destinazione economica. Se si tratta di un immobile adibito ad abitazione, l’usufruttuario può viverci, darlo in locazione e percepirne i frutti (ad esempio l’affitto), ma non può abbattere l’immobile per costruirne uno commerciale.
Il nudo proprietario, dall’altra parte, mantiene la titolarità formale del bene ma è privato del diritto di goderne pienamente fino all’estinzione dell’usufrutto. La durata dell’usufrutto, se a favore di una persona fisica, non può eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979 c.c.).
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Il Trasferimento in Casa di Riposo e l’Usufrutto: Un Non-Evento Giuridico
La questione centrale è: il solo trasferimento dell’anziano usufruttuario in una residenza sanitaria assistenziale (RSA) o in una casa di riposo causa la perdita automatica del diritto? La risposta è no.
Le leggi italiane non prevedono il ricovero in una struttura come causa di estinzione dell’usufrutto. L’articolo 1014 del Codice Civile elenca le cause di estinzione, tra cui:
- La morte dell’usufruttuario (che è la causa più frequente).
- La scadenza del termine (se previsto).
- La prescrizione per non uso ventennale.
- La riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona (consolidazione).
- Il totale perimento della cosa.
- L’abuso del diritto da parte dell’usufruttuario (art. 1015 c.c.), ad esempio se danneggia gravemente il bene.
Il trasferimento in una RSA non rientra in nessuna di queste casistiche. Il diritto di usufrutto è un diritto reale, non è strettamente legato all’obbligo di abitare fisicamente l’immobile. L’usufruttuario mantiene pienamente la facoltà di goderne, anche indirettamente.
Cosa Può Fare l’Anziano con l’Usufrutto Non Abitato
Se l’anziano si trasferisce, l’immobile non resta inutilizzato. L’usufruttuario, anche se in RSA, conserva il diritto di disporre del godimento dell’immobile. Questo significa che può:
- Dare l’immobile in locazione a terzi: Un esempio pratico è se la signora Rossi, titolare dell’usufrutto e ora in casa di riposo, decide di affittare l’appartamento. I canoni di locazione (il reddito generato) spettano interamente a lei, rappresentando spesso una fonte di reddito vitale per coprire, in tutto o in parte, i costi della retta della struttura.
- Cedere temporaneamente l’usufrutto (art. 980 c.c.): Se non vietato dal titolo, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo periodo o per tutta la sua durata.
In entrambi i casi, l’atto di allontanamento non comporta la rinuncia all’usufrutto. Come ribadito dalla dottrina e dalla giurisprudenza, non esiste una norma che obblighi l’usufruttuario a fissare la propria residenza nell’immobile, né l’assenza, anche prolungata (a meno che non si superino i venti anni, con conseguente prescrizione), è un fattore di estinzione.
Non Confondere Usufrutto e Diritto di Abitazione
Un errore comune è confondere l’usufrutto con il “diritto di abitazione” (art. 1022 c.c.). Quest’ultimo è un diritto molto più limitato, che consente al titolare di abitare l’immobile solo nei limiti dei bisogni suoi e della sua famiglia. Il diritto di abitazione si estingue se il titolare non usa più l’immobile, e in tal caso il trasferimento in una casa di riposo potrebbe effettivamente far decadere il diritto.
Chi possiede l’usufrutto ha invece un diritto più ampio e robusto, che non si perde per il semplice trasferimento della residenza. È fondamentale verificare sempre l’atto costitutivo (donazione o contratto di compravendita) per capire quale diritto reale sia stato costituito in favore dell’anziano.
Implicazioni Fiscali: IMU e Tasse
L’usufrutto ha anche importanti risvolti fiscali, che non vengono meno con il ricovero.
- IMU: Ai fini dell’Imposta Municipale Propria, l’usufruttuario è considerato il soggetto passivo d’imposta (non il nudo proprietario).
- Assimilazione ad Abitazione Principale: La legge, e ancor più i regolamenti comunali, hanno introdotto disposizioni per non penalizzare gli anziani. Molti Comuni italiani, avvalendosi di una facoltà prevista dalla legge (in passato per l’ICI, e poi riproposta in molti regolamenti IMU), stabiliscono che l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili, che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, è considerata “abitazione principale” e gode dell’esenzione IMU, a condizione che l’immobile non risulti locato.
È cruciale consultare il regolamento IMU del Comune in cui si trova l’immobile, perché questa agevolazione non è automatica su tutto il territorio nazionale, ma dipende dalla delibera del singolo Comune.
La Rinuncia come Possibilità
Se l’anziano non ha bisogno dei proventi della locazione o semplicemente vuole liberare i figli (nudi proprietari) dalla situazione, può volontariamente rinunciare al diritto di usufrutto (rinuncia abdicativa).
Questo atto, che deve avvenire per atto notarile e successiva trascrizione, comporta la “consolidazione”, ovvero il diritto di usufrutto si estingue e la nuda proprietà si espande, facendo diventare i figli (o chiunque sia il nudo proprietario) pieni ed esclusivi proprietari dell’immobile. La rinuncia può avere dei riflessi fiscali ed è spesso considerata, a fini tributari, come una donazione indiretta.
In Sintesi: La Legge Protegge il Diritto
Ricapitolando, se un anziano va in una casa di riposo, le leggi italiane non prevedono in alcun modo la perdita automatica dell’usufrutto. Questo diritto è legato alla vita dell’usufruttuario e non all’obbligo di abitare fisicamente l’immobile. L’usufruttuario mantiene la possibilità di affittare l’immobile per generare reddito, essenziale per la sua assistenza, oppure può rinunciarvi volontariamente tramite un atto formale. La vera estinzione avverrà, come di consueto, con la sua morte (art. 1014 c.c.).
Domande Frequenti (FAQ)
1. L’usufruttuario deve pagare le spese condominiali se non vive più nell’immobile?
Sì. L’usufruttuario, in virtù del suo diritto di godimento, è tenuto per legge (art. 1004 c.c.) a sostenere le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria dell’immobile. Questo obbligo non decade con il trasferimento in una casa di riposo.
2. I nudi proprietari possono riprendere possesso dell’immobile se l’anziano si trasferisce?
No, non automaticamente. Il nudo proprietario non può riprendere il pieno possesso finché l’usufrutto non si estingue per le cause previste dalla legge (morte, consolidazione, prescrizione, ecc.). Se l’usufruttuario non usa l’immobile, mantiene il diritto di affittarlo e percepirne i frutti.
3. Il Comune può imporre la perdita dell’esenzione IMU se l’anziano si ricovera in RSA?
Dipende dal Comune. L’esenzione IMU per l’abitazione principale posseduta da anziani in ricovero è una facoltà concessa ai Comuni. Se il regolamento comunale prevede questa “assimilazione” all’abitazione principale e l’immobile non è locato, l’esenzione permane. È necessario consultare il regolamento comunale specifico.
4. Che succede se l’anziano non riesce più a gestire l’immobile e i suoi obblighi?
In caso di grave incapacità di provvedere ai propri interessi, i familiari o il pubblico ministero possono richiedere al Giudice Tutelare l’istituzione di un amministratore di sostegno. Questo amministratore potrà, tra gli altri atti, gestire l’immobile in usufrutto (affittarlo, pagare le spese) nell’esclusivo interesse e beneficio dell’anziano.
