La gestione di una successione si complica quando tra i beni del defunto figura un immobile gravato da usufrutto. La divisione ereditaria con la presenza di un usufruttuario impone una navigazione attenta tra i diritti dei nudi proprietari e quelli di chi gode del bene, un equilibrio che richiede chiarezza e conoscenza delle normative vigenti. Affrontare questa situazione significa comprendere come coesistono e vengono valutati due diritti reali distinti sullo stesso bene.
Quando si apre una successione, gli eredi diventano titolari del patrimonio del de cuius, ma se su un immobile è costituito un usufrutto, essi ne acquisiscono solo la nuda proprietà. Questo significa che, pur essendo i proprietari legali del bene, non possono utilizzarlo né percepirne i frutti (come un canone di locazione), diritti che spettano interamente all’usufruttuario.
Diritti e Doveri: i Ruoli nella Divisione
La coesistenza tra nudo proprietario e usufruttuario è regolata da precise norme del Codice Civile. È fondamentale conoscerle per gestire la divisione ereditaria senza conflitti.
- Responsabilità legale dell’usufruttuario sull’immobile
- Se un anziano va in una casa di riposo perde l’usufrutto leggi italiane
- Obblighi Successori in Presenza di un Usufruttuario
L’usufruttuario ha il diritto di godere del bene e dei suoi frutti, come stabilito dall’articolo 981 del Codice Civile. Può quindi abitare l’immobile o affittarlo, percependone i canoni. A fronte di questo diritto, ha però dei doveri precisi:
- Mantenere la destinazione economica del bene (non può, ad esempio, trasformare un appartamento in un ufficio).
- Provvedere alle spese di manutenzione ordinaria e alle imposte che gravano sul reddito (es. IRPEF e IMU).
- Restituire il bene al termine dell’usufrutto nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso.
I nudi proprietari, d’altro canto, hanno l’obbligo di non interferire con il pacifico godimento del bene da parte dell’usufruttuario. Sono a loro carico le spese per le riparazioni straordinarie, quelle cioè che non dipendono dall’uso quotidiano ma da eventi eccezionali o dalla vetustà della struttura.
Importante sottolineare che l’usufrutto è un diritto temporaneo che, per le persone fisiche, non può eccedere la durata della vita dell’usufruttuario stesso. Alla sua morte, il diritto di usufrutto si estingue e i nudi proprietari acquisiscono la piena proprietà del bene, senza alcuna tassa di successione su questo “nuovo” diritto.
Come si Procede alla Divisione Ereditaria?
La presenza dell’usufrutto non impedisce la divisione dei beni ereditari. Gli eredi, divenuti co-titolari della nuda proprietà, possono decidere di sciogliere la comunione. Le strade percorribili sono principalmente due: la divisione consensuale o quella giudiziale.
In entrambi i casi, un passaggio cruciale è la corretta valutazione economica della nuda proprietà e dell’usufrutto. Il loro valore non è fisso, ma dipende da due fattori principali:
- Il valore di mercato della piena proprietà dell’immobile.
- L’età dell’usufruttuario.
Per il calcolo si utilizzano specifici coefficienti stabiliti periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che diminuiscono con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario. Più l’usufruttuario è anziano, maggiore sarà il valore della nuda proprietà e minore quello dell’usufrutto, poiché la durata attesa del godimento del bene è inferiore.
Ad esempio, secondo le tabelle valide per il 2025 che utilizzano un saggio di interesse legale del 2,5%, per un usufruttuario di 65 anni il valore dell’usufrutto corrisponde al 50% del valore della piena proprietà, e di conseguenza anche la nuda proprietà varrà il 50%.
Una volta stabiliti i valori, gli eredi possono:
- Assegnare la nuda proprietà di un bene a un erede, con eventuale conguaglio in denaro a favore degli altri se il valore non corrisponde alla sua quota.
- Vendere la nuda proprietà a terzi e dividere il ricavato. Questa operazione richiede il consenso di tutti i coeredi.
- Vendere la piena proprietà, ma in questo caso è indispensabile il consenso dell’usufruttuario, che dovrà essere liquidato per il valore del suo diritto.
Come afferma l’avvocato patrimonialista Giovanni Tassani, “la chiave per una divisione serena risiede nella corretta perizia del bene e in una chiara comunicazione tra nudi proprietari e usufruttuario. Spesso, un accordo che preveda la monetizzazione dei rispettivi diritti è la soluzione più efficace per tutti”. Se non si raggiunge un’intesa, l’unica via è la divisione giudiziale, in cui sarà un giudice a stabilire le modalità di scioglimento della comunione, potendo anche disporre la vendita all’asta della nuda proprietà.
FAQ – Divisione Ereditaria e Usufrutto
L’usufruttuario può opporsi alla divisione della nuda proprietà tra gli eredi? No, l’usufruttuario non può opporsi alla divisione della nuda proprietà tra i coeredi. Il suo diritto di godimento del bene rimane intatto e opponibile a chiunque diventi il nuovo nudo proprietario. L’usufruttuario non è parte necessaria nel giudizio di divisione, a meno che non sia anch’egli un erede.
Cosa succede se i nudi proprietari non pagano le spese straordinarie? Se i nudi proprietari non provvedono alle riparazioni straordinarie necessarie, l’usufruttuario può anticipare le spese e ha il diritto di richiederne il rimborso al termine dell’usufrutto, con gli interessi legali. A garanzia del suo credito, ha anche il diritto di ritenzione sull’immobile.
È possibile cedere la propria quota di nuda proprietà? Sì, ogni coerede può vendere o donare la propria quota di nuda proprietà. Tuttavia, secondo l’articolo 732 del Codice Civile, gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione. Ciò significa che il coerede che intende vendere deve prima notificare la sua intenzione agli altri, che avranno la precedenza nell’acquisto a parità di condizioni.
Come viene calcolato il valore dell’usufrutto? Il valore si calcola moltiplicando la rendita annua dell’immobile (valore della piena proprietà x saggio di interesse legale) per un coefficiente specifico che varia in base all’età dell’usufruttuario. Le tabelle dei coefficienti sono aggiornate periodicamente dal Ministero dell’Economia. Attualmente, il saggio di interesse legale di riferimento è del 2,5%.
