Revocare un usufrutto registrato è un’operazione che libera completamente la proprietà di un immobile, ma la procedura cambia radicalmente a seconda della causa che porta alla sua estinzione. Dalla scomparsa dell’usufruttuario a un atto di rinuncia volontaria, ogni scenario richiede passaggi specifici, documenti e costi differenti. La cancellazione dell’usufrutto è essenziale per riunire la nuda proprietà con il pieno godimento del bene.
Questo processo, chiamato tecnicamente consolidamento, è fondamentale per poter vendere, affittare o disporre liberamente dell’immobile senza vincoli. Ignorare questi passaggi significa lasciare una situazione giuridica “sospesa” che può creare seri problemi in futuro, specialmente in caso di vendita o successione.
Quando si estingue un usufrutto? Le cause principali
L’usufrutto non è per sempre. Il Codice Civile italiano, in particolare l’articolo 1014, delinea chiaramente le situazioni che portano alla sua fine. Conoscere la causa esatta è il primo passo per capire come muoversi.
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Le cause più comuni di estinzione sono:
- Morte dell’usufruttuario: È il caso più frequente. L’usufrutto, essendo un diritto strettamente legato alla persona, non si trasferisce agli eredi.
- Scadenza del termine: Se l’usufrutto è stato costituito per un periodo di tempo definito (es. 20 anni), cessa automaticamente alla sua scadenza.
- Rinuncia volontaria: L’usufruttuario può decidere in qualsiasi momento di rinunciare al suo diritto.
- Prescrizione per non uso: Se l’usufruttuario non esercita il suo diritto per 20 anni consecutivi, l’usufrutto si estingue.
- Consolidamento: Avviene quando il nudo proprietario e l’usufruttuario diventano la stessa persona (ad esempio, il nudo proprietario acquista l’usufrutto).
- Abuso del diritto: Un giudice può dichiarare estinto l’usufrutto se l’usufruttuario danneggia gravemente l’immobile o ne cambia la destinazione economica.
- Perimento totale del bene: Se l’immobile viene completamente distrutto (ad esempio da un incendio o un terremoto), anche il diritto cessa di esistere.
Come si cancella l’usufrutto dopo la morte del titolare?
Questa è la procedura più semplice e meno costosa. Alla morte dell’usufruttuario, il diritto si estingue automaticamente. Tuttavia, questa estinzione automatica non aggiorna i registri pubblici. Il nudo proprietario deve attivarsi per formalizzare il cosiddetto “consolidamento” della proprietà.
Il passaggio chiave è la domanda di voltura catastale. Questa pratica comunica all’Agenzia delle Entrate (Catasto) che l’usufrutto è cessato e che il nudo proprietario è ora diventato pieno proprietario.
Per presentare la voltura catastale servono:
- Il certificato di morte dell’usufruttuario.
- I documenti d’identità del nudo proprietario.
- Gli estremi dell’atto di provenienza (l’atto con cui si è diventati nudi proprietari).
- Il modulo di domanda di voltura, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
La domanda va presentata entro 30 giorni dal decesso. Solitamente ci si affida a un tecnico (geometra, architetto) o a un CAF per la compilazione e l’invio telematico.
Quali sono i costi per la riunione di usufrutto?
I costi sono relativamente contenuti e si limitano a imposte fisse:
- Tributo speciale catastale: 55 €
- Imposta di bollo: 16 € per ogni 100 pagine di richiesta.
A questi si aggiunge l’onorario del professionista incaricato, se si decide di non procedere in autonomia.
È possibile revocare l’usufrutto con l’usufruttuario in vita?
Sì, è possibile, ma la procedura richiede un accordo formale e l’intervento di un notaio. Il caso più comune è la rinuncia volontaria da parte dell’usufruttuario.
Questa decisione deve essere formalizzata tramite un atto pubblico notarile. Non basta una semplice scrittura privata. L’usufruttuario, davanti al notaio, dichiara ufficialmente di voler rinunciare al suo diritto. Il notaio provvederà poi alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e alla trascrizione nei registri immobiliari.
Quanto costa un atto di rinuncia all’usufrutto?
Questa operazione è più onerosa. I costi includono:
- Onorario del notaio: Varia in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto.
- Imposta di registro: Si applica in misura fissa o proporzionale a seconda che la rinuncia sia a titolo gratuito o dietro corrispettivo.
- Imposta ipotecaria e catastale: Generalmente in misura fissa (attualmente 200 € ciascuna per la rinuncia gratuita).
- Imposta di bollo e tasse di trascrizione.
È consigliabile chiedere un preventivo dettagliato al notaio prima di procedere.
Cosa significa “abuso del diritto” da parte dell’usufruttuario?
L’articolo 1015 del Codice Civile offre al nudo proprietario una tutela forte nel caso in cui l’usufruttuario non si prenda cura del bene. Si può chiedere la cessazione dell’usufrutto per abuso quando l’usufruttuario:
- Lascia andare in perimento l’immobile, omettendo la manutenzione ordinaria.
- Lo deteriora gravemente, causando danni che ne diminuiscono il valore.
- Lo aliena, ovvero tenta di venderne la piena proprietà, cosa che non potrebbe fare.
Per far valere l’abuso, il nudo proprietario deve avviare una causa legale. Sarà un giudice a valutare la gravità del comportamento e, se accertato l’abuso, a dichiarare estinto l’usufrutto con una sentenza. Si tratta di un percorso lungo e complesso, da intraprendere solo con il supporto di un avvocato.
Domande Frequenti (FAQ)
Cosa succede se non si fa la voltura catastale dopo la morte dell’usufruttuario? Se non si aggiorna il Catasto, l’immobile risulterà ancora gravato da usufrutto. Questo può bloccare una futura vendita o creare complicazioni nella dichiarazione dei redditi e nel calcolo delle imposte immobiliari (IMU), poiché la rendita catastale non rispecchierà la situazione di piena proprietà.
Un usufrutto può essere venduto o pignorato? Sì, il diritto di usufrutto può essere ceduto a terzi (salvo diverso accordo nell’atto costitutivo) e può anche essere pignorato dai creditori dell’usufruttuario. Tuttavia, la sua durata rimane sempre legata alla vita del primo usufruttuario. Se quest’ultimo muore, l’usufrutto si estingue anche per chi lo ha acquistato.
Cosa fare se l’usufruttuario non paga le spese condominiali o l’IMU? L’usufruttuario è tenuto per legge al pagamento delle spese di amministrazione e manutenzione ordinaria del condominio, così come dell’IMU e delle altre imposte sul reddito. Se non adempie, il nudo proprietario può essere chiamato a rispondere. In questi casi, è bene agire subito, anche legalmente, per tutelare la proprietà.
Esiste un usufrutto con diritto di accrescimento? Sì, è il caso di un usufrutto cointestato a più persone (spesso coniugi). L’atto può prevedere che, alla morte di uno, la sua quota si “accresca” a quella del superstite, invece di estinguersi. Il nudo proprietario diventerà pieno proprietario solo alla morte dell’ultimo usufruttuario.
