Il trasferimento di un anziano in una casa di riposo solleva spesso complessi interrogativi legali ed economici, specialmente quando l’anziano è titolare di un diritto di usufrutto su un’abitazione. Contrariamente a un timore diffuso, il ricovero in una struttura residenziale non comporta la perdita automatica del diritto di usufrutto, garantendo all’anziano tutele e opportunità economiche importanti. Vediamo nel dettaglio cosa prevede la legge italiana.
L’Usufrutto non si Perde con il Trasferimento in Struttura
Il diritto di usufrutto, disciplinato dagli articoli 978 e seguenti del Codice Civile, è un diritto reale che permette all’usufruttuario di godere di un bene altrui e di percepirne i frutti, con il solo obbligo di rispettarne la destinazione economica. La legge non prevede in alcun modo che il cambio di residenza o il mancato utilizzo diretto dell’immobile estinguano l’usufrutto.
Questo significa che l’anziano, anche se vive stabilmente in una casa di riposo, mantiene pienamente i suoi diritti. Il “non uso” che, secondo l’articolo 1014 del Codice Civile, può estinguere l’usufrutto, si riferisce a un’inerzia protratta per vent’anni, non al semplice fatto di non abitare fisicamente l’immobile.
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Gestire l’Immobile in Usufrutto: L’Opzione dell’Affitto
Una delle facoltà più importanti per l’usufruttuario in casa di riposo è quella di trarre un reddito dall’immobile. L’anziano ha il pieno diritto di affittare la casa e di incassare interamente i canoni di locazione. Questa entrata economica può rivelarsi fondamentale per contribuire al pagamento della retta della struttura di ricovero, garantendo una maggiore serenità finanziaria.
Il contratto di locazione sarà intestato all’usufruttuario, che ne gestirà tutti gli aspetti. Il nudo proprietario non può opporsi a questa decisione, né pretendere una parte del canone. Come stabilito dall’art. 999 del Codice Civile, la locazione stipulata dall’usufruttuario è opponibile al nudo proprietario e, in caso di decesso dell’usufruttuario, proseguirà per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla data di estinzione dell’usufrutto.
Ripartizione delle Spese e Tasse: Chi Paga Cosa?
La legge definisce una chiara suddivisione degli oneri tra usufruttuario e nudo proprietario, che rimane valida anche con l’anziano in casa di riposo:
- A carico dell’usufruttuario: Spettano all’usufruttuario le spese per la manutenzione ordinaria (piccole riparazioni, pulizia, ecc.), le spese condominiali ordinarie e il pagamento delle imposte sul reddito derivante dall’eventuale affitto (IRPEF) e sulla proprietà (IMU, TARI).
- A carico del nudo proprietario: Il nudo proprietario è responsabile delle spese straordinarie, ovvero quelle di maggiore entità necessarie a garantire la stabilità e la conservazione dell’immobile (es. rifacimento del tetto, della facciata, sostituzione della caldaia).
Una Nota sull’IMU: Possibile Esenzione
Una questione rilevante riguarda l’Imposta Municipale Unica (IMU). L’usufruttuario, in quanto titolare del diritto reale di godimento, è il soggetto passivo dell’imposta. Tuttavia, la normativa prevede una specifica agevolazione. Molti Comuni, attraverso un’apposita delibera, assimilano ad abitazione principale l’immobile posseduto da anziani o disabili che hanno trasferito la residenza in istituti di ricovero.
Per beneficiare di questa esenzione, devono essere rispettate due condizioni fondamentali:
- L’anziano deve aver trasferito la residenza anagrafica nella casa di riposo.
- L’immobile non deve essere locato.
Se la casa viene affittata, l’esenzione decade e l’IMU andrà regolarmente versata dall’usufruttuario. È sempre consigliabile verificare il regolamento IMU del proprio Comune di riferimento.
Il Ruolo e i Limiti del Nudo Proprietario
Mentre l’usufruttuario gode del bene, il nudo proprietario detiene la “proprietà spogliata”. Il suo obbligo principale è quello di non ostacolare in alcun modo il diritto dell’usufruttuario. Non può, ad esempio, impedire l’accesso all’immobile o opporsi alla sua locazione. Può vendere la nuda proprietà a terzi, ma chi acquista sarà comunque tenuto a rispettare l’usufrutto fino alla sua naturale scadenza, che coincide con la morte dell’usufruttuario.
Secondo dati ISTAT, la popolazione italiana over 65 è in costante crescita, rendendo la corretta gestione di questi aspetti patrimoniali sempre più cruciale per le famiglie. Una chiara comprensione dei diritti e dei doveri legati all’usufrutto è il primo passo per prendere decisioni informate e serene.
FAQ – Domande Frequenti
Cosa succede se l’usufruttuario non paga le spese ordinarie?
Se l’usufruttuario è inadempiente, il nudo proprietario può intervenire per evitare danni all’immobile, pagando le spese e successivamente rivalendosi sull’usufruttuario. In casi gravi e reiterati di incuria, il nudo proprietario potrebbe persino richiedere in sede giudiziaria l’estinzione dell’usufrutto per abuso del diritto.
Il nudo proprietario può controllare come viene usato l’immobile affittato dall’usufruttuario?
Il nudo proprietario non può interferire nella gestione della locazione. Tuttavia, l’usufruttuario è tenuto a non modificare la destinazione economica del bene (es. trasformare un’abitazione in un ufficio). Se ciò avvenisse, il nudo proprietario potrebbe agire per tutelare i suoi diritti.
Se l’anziano torna a casa dalla casa di riposo, riprende il possesso dell’immobile?
Assolutamente sì. Il diritto di godere dell’immobile non viene mai meno. Se l’immobile è stato affittato, l’anziano dovrà ovviamente rispettare i termini del contratto di locazione stipulato. Se libero, può tornarvi ad abitare in qualsiasi momento, ripristinando la sua residenza.
L’usufrutto può essere venduto dall’anziano in casa di riposo?
Sì, l’usufruttuario può cedere il proprio diritto a un’altra persona, a meno che non sia espressamente vietato dall’atto costitutivo. La durata dell’usufrutto rimarrà comunque legata alla vita del primo usufruttuario (il venditore). Il valore di tale cessione dipende dall’età dell’usufruttuario.
