Il trasferimento di un genitore o di un familiare in una casa di riposo è un momento delicato, che solleva interrogativi non solo emotivi ma anche pratici e legali. Una delle domande più comuni riguarda la sorte dell’immobile su cui l’anziano ha un diritto di usufrutto. Cosa succede all’usufrutto quando l’usufruttuario va in casa di riposo? La risposta breve è: assolutamente nulla, il diritto rimane intatto. Ma la situazione merita un’analisi più approfondita per evitare malintesi tra usufruttuario e nudo proprietario.
Contrariamente a quanto molti pensano, il trasferimento in una struttura di lungodegenza non comporta la perdita automatica del diritto di usufrutto. L’usufruttuario, anche se non abita più fisicamente nell’immobile, ne conserva pienamente il diritto di goderne e di trarne ogni utilità, come stabilito dall’articolo 981 del Codice Civile.
L’Usufrutto Non si Perde per il Semplice Trasferimento
È fondamentale chiarire un punto cruciale: la legge non obbliga l’usufruttuario a vivere stabilmente nell’immobile oggetto del suo diritto. Pertanto, il ricovero in una casa di riposo, anche se permanente, non è di per sé una causa di estinzione dell’usufrutto. Questo diritto si estingue principalmente con la morte dell’usufruttuario, o per altre cause specifiche che vedremo tra poco.
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Questo significa che l’anziano trasferitosi in RSA mantiene facoltà importanti. La più rilevante è la possibilità di dare in affitto l’immobile e percepire i canoni di locazione. Questa opzione si rivela spesso una risorsa economica preziosa per contribuire al pagamento della retta della casa di riposo. Come sottolineato da diversi esperti legali, questa facoltà è una delle massime espressioni del diritto di godimento del bene.
Diritti e Doveri che Restano Validi
Anche a distanza, la relazione tra usufruttuario e nudo proprietario continua a essere regolata da precisi diritti e doveri che non vengono meno con il cambio di domicilio dell’usufruttuario.
Cosa spetta ancora all’usufruttuario:
- Percepire i frutti dell’immobile: Come accennato, ha il diritto di affittare la casa e incassare l’affitto.
- Utilizzare l’immobile: Può decidere di lasciarlo a disposizione di un familiare in comodato d’uso gratuito.
- Cedere il proprio diritto: Può vendere il suo diritto di usufrutto a terzi (la cui durata rimarrà comunque legata alla sua vita).
Obblighi dell’usufruttuario:
- Manutenzione ordinaria: Resta a suo carico la responsabilità delle piccole riparazioni e della manutenzione ordinaria dell’immobile per mantenerlo in buono stato.
- Spese condominiali: Le spese ordinarie del condominio sono di sua competenza.
- Imposte e tasse: Il pagamento dell’IMU e della TARI spetta sempre all’usufruttuario, in quanto soggetto passivo d’imposta che gode del bene.
Al nudo proprietario, invece, continuano a spettare le spese per la manutenzione straordinaria, come il rifacimento del tetto o della facciata.
Il Rischio dell’Estinzione per “Non Uso”: Una Possibilità Remota
L’unica vera circostanza in cui l’assenza dall’immobile potrebbe portare all’estinzione dell’usufrutto è il cosiddetto “non uso ventennale”, previsto dall’articolo 1014 del Codice Civile. Questo significa che il diritto si perde solo se l’usufruttuario non esercita alcun tipo di atto di godimento sull’immobile per un periodo ininterrotto di vent’anni.
Attenzione: “non uso” non significa “non abitare”. Se l’usufruttuario, pur vivendo in una casa di riposo, ha affittato l’immobile, pagato le tasse relative o eseguito lavori di manutenzione, sta di fatto esercitando il suo diritto. Dimostrare un non uso totale per vent’anni è quindi molto complesso per il nudo proprietario.
Secondo una sentenza della Corte di Cassazione (n. 3811/1995), qualsiasi atto che manifesti la volontà di godere del bene, anche compiuto tramite terzi (come un inquilino o un comodatario), è sufficiente a interrompere la prescrizione.
Vendere la Nuda Proprietà: Cosa Cambia?
Il nudo proprietario può decidere di vendere la sua quota di proprietà in qualsiasi momento, anche con l’usufruttuario in casa di riposo. Per chi acquista non cambia nulla: dovrà rispettare il diritto dell’usufruttuario fino alla sua naturale scadenza. L’acquirente diventerà il nuovo nudo proprietario, subentrando negli stessi obblighi (manutenzione straordinaria) e diritti del precedente.
Domande Frequenti (FAQ)
1. Il nudo proprietario può mandarmi via se vado in casa di riposo? Assolutamente no. Il trasferimento in una casa di riposo non è una causa di estinzione del diritto di usufrutto. L’usufruttuario conserva il diritto di godere dell’immobile, ad esempio affittandolo, fino alla sua morte, a meno che non si verifichi un “non uso” per vent’anni consecutivi.
2. Chi paga l’IMU della casa se l’usufruttuario è in RSA? L’IMU e le altre imposte sull’immobile, come la TARI, restano a carico dell’usufruttuario. La legge italiana individua nel titolare del diritto reale di godimento il soggetto passivo d’imposta, indipendentemente dal fatto che vi risieda o meno.
3. Posso affittare la casa in usufrutto per pagare la retta della casa di riposo? Sì, è uno dei diritti principali dell’usufruttuario. Affittare l’immobile e percepire i canoni è un modo legittimo per esercitare il proprio diritto di godimento e ottenere una rendita economica utile a sostenere le spese della struttura di ricovero.
4. Cosa succede se l’usufruttuario non fa la manutenzione ordinaria? Se l’usufruttuario trascura la manutenzione ordinaria causando danni all’immobile, il nudo proprietario può intervenire. In casi gravi di abuso o deterioramento, il nudo proprietario potrebbe persino rivolgersi a un giudice per chiedere la cessazione dell’usufrutto, come previsto dall’articolo 1015 del Codice Civile.
