Quando un anziano, titolare dell’usufrutto su un immobile (magari ceduto in nuda proprietà ai figli), viene ricoverato in maniera permanente in una casa di riposo (RSA o struttura sanitaria), sorgono spesso dubbi sulla validità del diritto di usufrutto e sugli obblighi fiscali.
La domanda chiave è: l’usufruttuario perde il diritto di usufrutto trasferendosi in una struttura di ricovero?
La risposta è generalmente No, il ricovero permanente in una struttura assistenziale non estingue automaticamente l’usufrutto sulla casa.
- Casa di Riposo, Diritti degli Anziani e Usufrutto: Aggiornamenti Legali 2025
- Chi paga la casa di riposo se la pensione non basta
- Responsabilità legale dell’usufruttuario sull’immobile
Il Codice Civile italiano (art. 981 e seguenti) stabilisce che l’usufrutto si estingue principalmente con la morte dell’usufruttuario, per la scadenza del termine (se previsto), per prescrizione (non uso ventennale), o per totale perimento del bene, ma non per il semplice trasferimento della residenza.
L’anziano, anche se ricoverato, mantiene il pieno diritto di godere della casa, che significa poterla abitare, oppure, aspetto cruciale, darla in locazione (affitto) per ricavarne un reddito (i cosiddetti “frutti civili”). Questo reddito può essere vitale per coprire, anche parzialmente, le spese della casa di riposo.
Gli Obblighi Economici: IMU, TARI e Spese
Nonostante l’usufruttuario non viva più nell’immobile, i suoi obblighi economici rimangono ben definiti:
1. Imposte (IMU e TARI)
La legge italiana (Decreto Legge 201/2011, art. 13) stabilisce che il soggetto passivo delle imposte sulla casa è colui che detiene il diritto reale di godimento, ovvero l’usufruttuario, non il nudo proprietario.
- IMU: L’usufruttuario è tenuto al pagamento dell’IMU. Tuttavia, una norma cruciale (spesso adottata dai Comuni in autonomia regolamentare, verifica sempre il regolamento locale!) assimila la casa in usufrutto a “abitazione principale” anche se l’anziano si trasferisce in una struttura di ricovero o sanitaria, a condizione che l’immobile non risulti locato (affittato a terzi). Se il Comune ha questa disposizione, l’usufruttuario ricoverato è esente dal pagamento dell’IMU.
- TARI (Tassa sui Rifiuti): La TARI, essendo legata all’occupazione e alla produzione di rifiuti, è a carico dell’usufruttuario. Anche se è ricoverato, finché ha la disponibilità dell’immobile è tenuto al pagamento, salvo diverse disposizioni del Comune (in molti casi è applicata la tariffa ridotta per non occupazione stabile).
2. Spese Condominiali e Manutenzione
In base al Codice Civile (art. 1004 e 1005), la ripartizione è chiara, anche se l’usufruttuario è in RSA:
- Spese Ordinarie: Manutenzione ordinaria e spese condominiali ordinarie (pulizia, luce scale, ascensore, ecc.) sono a carico dell’usufruttuario.
- Spese Straordinarie: La manutenzione straordinaria (rifacimento tetto, facciata, ristrutturazioni importanti) è a carico del nudo proprietario.
È fondamentale che l’usufruttuario (o chi lo rappresenta, ad esempio l’Amministratore di Sostegno) continui a onorare i pagamenti delle spese ordinarie e dell’IMU/TARI. Un prolungato mancato pagamento potrebbe infatti portare a una richiesta di estinzione dell’usufrutto per “abuso” da parte del nudo proprietario (art. 1015 c.c.), anche se si tratta di una misura estrema e rara.
FAQ (Domande Frequenti)
La casa in usufrutto può essere affittata se l’anziano è in RSA?
Sì, assolutamente. Uno dei principali diritti dell’usufruttuario è quello di cedere il godimento del bene a terzi, ovvero affittarlo (art. 981 c.c.). I canoni di locazione (il reddito dell’affitto) spettano interamente all’usufruttuario e possono rappresentare un aiuto economico fondamentale per sostenere il costo elevato della struttura di ricovero.
Chi paga le bollette (luce, gas, acqua) se l’usufruttuario non usa la casa?
Se la casa rimane vuota e l’usufruttuario mantiene attive le utenze (per non doverle riattivare in futuro o per motivi pratici), è comunque l’usufruttuario a doverle pagare. Se le utenze vengono volturate o disattivate, il problema non si pone. Va ricordato che le spese di conservazione, inclusi i costi fissi delle utenze e le spese condominiali ordinarie, sono sempre a carico dell’usufruttuario, anche in caso di non utilizzo.
Il nudo proprietario può rientrare in possesso della casa?
Il nudo proprietario può riacquistare la piena proprietà solo quando il diritto di usufrutto si estingue, che, nel caso di usufrutto vitalizio, avviene con la morte dell’usufruttuario. Il semplice ricovero non dà questo diritto. L’unica remota eccezione, come accennato, sarebbe in caso di gravi abusi o grave incuria del bene da parte dell’usufruttuario, ma è un percorso legale complesso.
È possibile vendere l’usufrutto anche dopo il ricovero?
Sì, l’usufrutto è cedibile (art. 980 c.c.). L’anziano, o il suo rappresentante legale, può decidere di vendere il diritto di usufrutto (o stipulare un accordo con il nudo proprietario per l’estinzione anticipata in cambio di un capitale), per ottenere liquidità aggiuntiva. In questo caso, il diritto ceduto durerà comunque solo fino alla morte del cedente originario, ovvero dell’anziano ricoverato.
