Vivere in un condominio quando si è usufruttuari di un immobile solleva una domanda fondamentale: chi paga le spese condominiali? La questione della ripartizione degli oneri tra usufruttuario e nudo proprietario è una fonte comune di dubbi e potenziali conflitti. Facciamo chiarezza su come la legge definisce le responsabilità di ciascuno, per garantire una gestione serena dei rapporti condominiali.
La regola generale, stabilita dal Codice Civile, è piuttosto chiara e si basa sulla natura delle spese. In linea di principio, chi gode del bene e ne trae i benefici diretti si fa carico della gestione e della manutenzione ordinaria, mentre al proprietario spettano gli interventi di natura straordinaria.
La Ripartizione Secondo la Legge: Spese Ordinarie e Straordinarie
Per capire chi deve mettere mano al portafoglio, è essenziale distinguere tra due categorie di spese condominiali, come delineato dagli articoli 1004 e 1005 del Codice Civile.
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Sono a carico dell’usufruttuario tutte le spese relative all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del condominio. Queste includono tutti i costi necessari per mantenere le parti comuni in efficienza e per permetterne il godimento quotidiano. Rientrano in questa categoria, ad esempio:
- Il compenso dell’amministratore di condominio.
- Le spese per la pulizia delle scale e degli spazi comuni.
- I costi per l’illuminazione delle aree condominiali.
- La manutenzione periodica dell’ascensore e del citofono.
- Le bollette per le utenze comuni (acqua, riscaldamento centralizzato).
- Piccole riparazioni necessarie per il normale utilizzo delle parti comuni.
In pratica, l’usufruttuario sostiene i costi generati dall’uso e dalla conservazione del bene nel suo stato attuale.
Sono a carico del nudo proprietario, invece, le riparazioni straordinarie. Si tratta di interventi non prevedibili e non legati all’uso normale della cosa, ma necessari per garantirne la stabilità, la sicurezza e la stessa esistenza nel tempo. Secondo la giurisprudenza, sono considerate straordinarie le spese per:
- Il rifacimento della facciata o del tetto dell’edificio.
- La sostituzione della caldaia centralizzata.
- L’installazione di un nuovo ascensore.
- Interventi strutturali sui muri maestri o sulle fondazioni.
- Opere di innovazione deliberate dall’assemblea.
Un’eccezione importante: se le riparazioni straordinarie si rendono necessarie a causa della mancata manutenzione ordinaria da parte dell’usufruttuario, il costo ricade interamente su quest’ultimo.
Il Principio di Solidarietà: Una Tutela per il Condominio
Una delle novità più rilevanti, introdotta dalla riforma del condominio (Legge 220/2012), è il principio di solidarietà. L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Cosa significa in concreto? Significa che l’amministratore di condominio, in caso di mancato pagamento, può richiedere l’intera somma indifferentemente a uno dei due soggetti, senza doversi preoccupare della ripartizione interna delle spese. Questa norma tutela il bilancio condominiale, garantendo una maggiore efficacia nel recupero dei crediti.
Ovviamente, chi paga una spesa non di sua competenza ha il diritto di regresso: può cioè chiedere all’altro soggetto il rimborso di quanto versato. Ad esempio, se il nudo proprietario paga le bollette ordinarie per evitare un decreto ingiuntivo, potrà poi rivalersi sull’usufruttuario per ottenere la restituzione della somma.
Diritto di Voto in Assemblea
Anche il diritto di partecipare e votare in assemblea condominiale segue la stessa logica della ripartizione delle spese. L’usufruttuario ha diritto di voto per le delibere che riguardano l’ordinaria amministrazione e il godimento delle parti comuni. Il nudo proprietario, invece, vota per le delibere relative a innovazioni, ricostruzioni e manutenzione straordinaria.
FAQ: Usufruttuario e Spese Condominiali
Chi paga il compenso dell’amministratore di condominio? Il compenso dell’amministratore è considerato una spesa di gestione ordinaria. Pertanto, è a carico dell’usufruttuario, in quanto rientra tra gli oneri relativi all’amministrazione e alla conservazione del bene nel suo stato attuale, come previsto dall’articolo 1004 del Codice Civile.
Cosa succede se l’usufruttuario non paga le spese condominiali? Grazie al principio di solidarietà, l’amministratore può agire legalmente sia contro l’usufruttuario sia contro il nudo proprietario per recuperare il credito. Solitamente si agisce prima contro l’usufruttuario, ma il nudo proprietario non è esente dalla responsabilità e può essere chiamato a saldare l’intero debito.
Il rifacimento dei balconi a chi spetta? La spesa per il rifacimento dei balconi è generalmente considerata straordinaria, in quanto riguarda l’integrità e il decoro architettonico della facciata. Di conseguenza, il costo è a carico del nudo proprietario, a meno che l’intervento non sia necessario a causa di una cattiva manutenzione da parte dell’usufruttuario.
È possibile stabilire una diversa ripartizione delle spese? Sì, l’usufruttuario e il nudo proprietario possono stipulare accordi privati per definire una diversa suddivisione delle spese. Tuttavia, è importante ricordare che tali accordi non sono opponibili al condominio, che in virtù del principio di solidarietà potrà sempre rivalersi su entrambi.
