Quando si parla di diritti reali su un immobile, l’usufrutto è una delle situazioni più comuni ma anche una di quelle che genera più dubbi. Chi ha l’usufrutto su una casa si trova in una posizione di grande vantaggio, ma con dei limiti ben precisi da rispettare. Vediamo nel dettaglio cosa può fare legalmente un usufruttuario per godere appieno del suo diritto senza incorrere in problemi con il nudo proprietario.
Il cuore del diritto di usufrutto è definito dall’articolo 981 del Codice Civile, che stabilisce il principio fondamentale: l’usufruttuario ha il diritto di godere della cosa, traendone ogni utilità che questa può dare, ma deve rispettarne la destinazione economica. Questo significa che può abitare l’immobile, utilizzarlo per le proprie necessità e percepirne i frutti, sia naturali che civili.
Godimento Diretto e Indiretto: Abitare, Affittare e Cedere il Diritto
Il potere più evidente dell’usufruttuario è quello di utilizzare direttamente il bene. Se l’usufrutto ha per oggetto una casa, egli ha il pieno diritto di viverci con la propria famiglia. Questo possesso è tutelato dalla legge al pari di quello del proprietario.
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Ma le facoltà non si fermano qui. Una delle prerogative più importanti è la possibilità di trarre un reddito dall’immobile. L’usufruttuario può legalmente affittare l’immobile a terzi e incassare interamente il canone di locazione. Il contratto di locazione, come stabilito dall’articolo 999 del Codice Civile, può proseguire anche dopo la cessazione dell’usufrutto, ma non oltre un quinquennio dalla data di estinzione, a patto che il contratto sia stato stipulato per atto pubblico o scrittura privata con data certa anteriore.
Inoltre, l’usufruttuario non è “incatenato” al suo diritto. Egli può cedere il proprio diritto di usufrutto ad altri, sia tramite una vendita che una donazione, a meno che non sia esplicitamente vietato nell’atto costitutivo. È fondamentale, però, notificare la cessione al nudo proprietario. Un punto cruciale da ricordare è che la durata dell’usufrutto ceduto rimarrà legata alla vita del primo usufruttuario. Se l’usufrutto era vitalizio, si estinguerà con la morte del cedente, non del nuovo usufruttuario.
Miglioramenti e Addizioni: Aumentare il Valore dell’Immobile
L’usufruttuario non solo può, ma in un certo senso è incentivato a prendersi cura del bene. Egli ha la facoltà di apportare miglioramenti all’immobile, come rifare un impianto obsoleto o installare infissi più efficienti. Al termine dell’usufrutto, avrà diritto a un’indennità per i miglioramenti apportati, pari alla minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dalla cosa.
I Limiti da Non Superare: Obblighi e Divieti
A fronte di questi ampi poteri, l’usufruttuario ha anche dei doveri precisi. Il limite invalicabile è il divieto di modificare la destinazione economica del bene. Ad esempio, non può trasformare un appartamento ad uso abitativo in un ufficio o un negozio. Un comportamento del genere costituirebbe un abuso del diritto che potrebbe portare anche all’estinzione dell’usufrutto.
Un’altra cosa che l’usufruttuario non può assolutamente fare è vendere la piena proprietà dell’immobile. Questo diritto spetta unicamente al nudo proprietario. L’oggetto di un’eventuale vendita da parte dell’usufruttuario può essere solo ed esclusivamente il suo diritto di usufrutto, non l’immobile in sé.
Infine, l’usufruttuario è tenuto a sostenere le spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria dell’immobile, nonché a pagare le imposte che gravano sul reddito, come l’IMU e la TARI, in quanto soggetto che gode del bene. Le spese straordinarie, invece, restano a carico del nudo proprietario.
Fonti affidabili per approfondire includono il Codice Civile italiano e le guide informative del Notariato.
FAQ – Domande Frequenti
L’usufruttuario può cambiare il pavimento di casa? Sì, rientra tra i miglioramenti che può apportare. Al termine dell’usufrutto, avrà diritto a un’indennità se l’intervento ha aumentato il valore dell’immobile, a condizione che il nudo proprietario non preferisca rimuovere l’addizione, se possibile senza danno.
Chi paga le spese condominiali ordinarie? Le spese condominiali ordinarie, relative all’uso e all’amministrazione quotidiana delle parti comuni, sono a carico dell’usufruttuario. Il nudo proprietario è invece responsabile per le spese straordinarie, come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore.
L’usufruttuario può accendere un’ipoteca sull’immobile? No, l’usufruttuario non può ipotecare l’immobile, poiché non ne detiene la proprietà. Può però, teoricamente, ipotecare il proprio diritto di usufrutto. Si tratta di una garanzia piuttosto debole, data la natura temporanea del diritto.
Se l’usufruttuario muore, il contratto di affitto che ha firmato è nullo? No, il contratto di locazione non si estingue immediatamente. La legge prevede che la locazione continui per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dal momento in cui cessa l’usufrutto, a patto che il contratto abbia data certa anteriore alla cessazione.
