Spesso si sente parlare di nuda proprietà e usufrutto, ma la differenza tra nudo proprietario e usufruttuario non è sempre chiara. Si tratta di due figure distinte che condividono diritti e doveri su uno stesso immobile, una situazione giuridica che scinde la proprietà in due parti. Capire bene chi sono e cosa comportano questi ruoli è fondamentale, specialmente in contesti di pianificazione patrimoniale, successioni o investimenti immobiliari.
In parole semplici, il nudo proprietario è il titolare “dei muri” dell’immobile, ma non ha il diritto di utilizzarlo. L’usufruttuario, invece, è colui che ha il diritto di godere del bene, di viverci o anche di affittarlo, percependone i frutti. Questa scissione dei diritti è disciplinata dal Codice Civile italiano, in particolare a partire dall’articolo 981.
Diritti e Doveri: Un Equilibrio Delicato
Per comprendere a fondo la distinzione, è utile analizzare nel dettaglio i diritti e i doveri di entrambe le figure.
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L’Usufruttuario: Il Godimento del Bene
L’usufruttuario ha il diritto principale, quello di “godere della cosa”, come sancisce l’articolo 981 del Codice Civile. Questo significa che può:
- Abitare l’immobile: È il caso più comune, ad esempio un genitore anziano che vende la nuda proprietà della casa al figlio ma ne mantiene l’usufrutto vitalizio per continuare a viverci.
- Affittare l’immobile e incassare i canoni di locazione: I proventi dell’affitto spettano interamente all’usufruttuario.
- Cedere il proprio diritto di usufrutto a terzi, a meno che non sia esplicitamente vietato dall’atto costitutivo.
A fronte di questi diritti, l’usufruttuario ha anche degli obblighi precisi:
- Mantenere la destinazione economica del bene: Non può trasformare un appartamento in un ufficio, per intenderci.
- Sostenere le spese di manutenzione ordinaria: Si tratta di tutte quelle riparazioni e interventi necessari per mantenere l’immobile in buono stato, come la tinteggiatura delle pareti o la riparazione di un rubinetto.
- Pagare le imposte e le tasse che gravano sul reddito del bene: Sono a carico dell’usufruttuario l’IMU, la TARI e l’IRPEF sui canoni di locazione eventualmente percepiti.
Un dato interessante emerge da un’analisi del mercato immobiliare italiano, che ha visto un crescente interesse per la vendita della nuda proprietà come forma di liquidità per gli anziani, garantendo loro al contempo la sicurezza di un’abitazione.
Il Nudo Proprietario: La Proprietà “Silente”
Il nudo proprietario, dal canto suo, ha un diritto di proprietà che si espanderà solo alla cessazione dell’usufrutto. Nell’immediato, i suoi diritti sono più limitati:
- Vendere la nuda proprietà: Può cedere la sua quota di proprietà a un’altra persona, che subentrerà nel suo ruolo di nudo proprietario, senza che l’usufruttuario possa opporsi.
- Assicurarsi che l’usufruttuario rispetti i suoi doveri: Può intervenire se l’immobile viene danneggiato o se ne viene alterata la destinazione.
Gli obblighi principali del nudo proprietario sono:
- Farsi carico delle spese di manutenzione straordinaria: Le grandi riparazioni, come il rifacimento del tetto o della facciata, spettano al nudo proprietario, come stabilito dall’articolo 1005 del Codice Civile.
- Pagare le imposte sulla proprietà: Le imposte che gravano sulla proprietà in sé, e non sul suo godimento, sono di sua competenza.
Un Esempio Pratico: Genitori e Figli
Uno degli scenari più comuni in cui si ricorre a questa formula è quello familiare. Immaginiamo due genitori che decidono di donare la nuda proprietà della loro casa all’unico figlio, mantenendo per sé l’usufrutto vita natural durante. In questo modo:
- I genitori possono continuare a vivere nella loro casa per tutta la vita, in totale sicurezza.
- Il figlio diventa proprietario dell’immobile a un valore inferiore rispetto a quello di mercato (il valore della nuda proprietà è calcolato in base all’età dell’usufruttuario) e, alla scomparsa dei genitori, diventerà pieno proprietario senza dover affrontare una nuova successione per quell’immobile.
- Le spese straordinarie future saranno a carico del figlio, mentre i genitori si occuperanno della gestione quotidiana e delle relative imposte.
Questa soluzione permette una pianificazione successoria vantaggiosa, come evidenziato anche dal Consiglio Nazionale del Notariato in diverse occasioni, sottolineando come tali strumenti possano prevenire future liti ereditarie.
La Vendita della Nuda Proprietà con l’Usufruttuario Dentro
È importante sottolineare che il nudo proprietario può vendere la sua quota di proprietà in qualsiasi momento, senza che sia necessario il consenso dell’usufruttuario. Chi acquista, però, acquista una nuda proprietà e dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla sua scadenza (che solitamente coincide con la morte dell’usufruttuario). Il nuovo acquirente non potrà quindi andare ad abitare nell’immobile fino a quel momento.
Questa tipologia di investimento può essere interessante per chi non ha un’esigenza abitativa immediata e vuole acquistare un immobile a un prezzo calmierato.
Domande Frequenti (FAQ)
Chi paga le spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario?
Le spese condominiali ordinarie, relative all’uso e al godimento delle parti comuni (luce scale, pulizia, piccola manutenzione ascensore), sono a carico dell’usufruttuario. Le spese straordinarie, come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell’ascensore, spettano invece al nudo proprietario.
L’usufruttuario può essere “sfrattato” dal nudo proprietario?
No, il nudo proprietario non può in alcun modo cacciare l’usufruttuario dall’immobile. Il diritto di godimento dell’usufruttuario è un diritto reale tutelato dalla legge per tutta la sua durata. Unica eccezione è l’abuso del diritto da parte dell’usufruttuario, come il deterioramento grave del bene.
Cosa succede alla morte dell’usufruttuario?
Alla morte dell’usufruttuario, il suo diritto si estingue automaticamente. Il nudo proprietario diventa “pieno proprietario” senza bisogno di alcun atto notarile o di pagare tasse di successione sull’usufrutto. Acquisisce così il pieno diritto di godere dell’immobile.
Il valore della nuda proprietà cambia nel tempo?
Sì, il valore della nuda proprietà aumenta con l’avanzare dell’età dell’usufruttuario. Questo perché si riduce l’aspettativa di vita di quest’ultimo e, di conseguenza, il periodo di tempo in cui il nudo proprietario dovrà attendere per entrare in pieno possesso del bene. Esistono delle tabelle ministeriali che stabiliscono il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà in base all’età.
