Quando si apre una successione ereditaria, la presenza di un usufruttuario su uno degli immobili caduti in eredità introduce una serie di variabili che è fondamentale conoscere. Ereditare una nuda proprietà significa diventare proprietari di un bene, ma senza il diritto di utilizzarlo e goderne i frutti, poiché questi spettano, vita natural durante, all’usufruttuario. Si tratta di una situazione giuridica e fiscale specifica, con diritti e doveri ben distinti per le parti coinvolte.
La gestione di un’eredità di questo tipo richiede chiarezza su chi fa cosa, chi paga le tasse e cosa succede alla morte dell’usufruttuario. Affrontiamo punto per punto come funziona la successione ereditaria con usufruttuario.
Nudo Proprietario e Usufruttuario: Ruoli a Confronto
Nell’ambito di una successione, l’erede che riceve un immobile gravato da usufrutto assume la qualifica di nudo proprietario. L’usufruttuario, invece, è il soggetto (spesso il coniuge superstite del defunto) che mantiene il diritto di godere del bene.
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I ruoli sono definiti da un equilibrio di diritti e doveri sancito dal Codice Civile:
- L’Usufruttuario: Ha il diritto di utilizzare l’immobile, abitarvi o persino concederlo in locazione, percependone i canoni. Come recita l’articolo 981 del Codice Civile, “L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica”. A fronte di questo pieno godimento, ha degli obblighi precisi:
- Manutenzione Ordinaria: Tutte le spese necessarie a mantenere l’immobile in buono stato sono a suo carico (piccole riparazioni, manutenzione degli impianti, tinteggiature).
- Spese Condominiali Ordinarie: Le quote mensili del condominio relative alla gestione corrente sono di sua competenza.
- Imposte sul Reddito e Locali: È l’usufruttuario il soggetto passivo ai fini IMU e TARI. Inoltre, se l’immobile è locato, sarà lui a dover dichiarare il canone e a pagare le relative imposte (es. IRPEF o cedolare secca).
- Il Nudo Proprietario: Il suo è un diritto di proprietà “spogliato” del godimento. Non può utilizzare l’immobile né sfrattare l’usufruttuario. Il suo ruolo non è però passivo. Ha il dovere di provvedere alle:
- Spese Straordinarie: Le grandi riparazioni, come il rifacimento del tetto, della facciata o la sostituzione della caldaia, sono a carico del nudo proprietario.
- Imposte sulla Proprietà: Le imposte che gravano sulla proprietà in sé, come l’imposta di successione, sono di sua competenza.
La Tassazione sulla Nuda Proprietà in Successione
Uno degli aspetti più importanti riguarda il calcolo delle imposte di successione. L’erede non paga le tasse sul valore pieno dell’immobile, ma solo sul valore della nuda proprietà. Questo valore è determinato da specifici coefficienti stabiliti periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che variano in base all’età dell’usufruttuario al momento dell’apertura della successione.
Il calcolo è inversamente proporzionale all’età dell’usufruttuario: più giovane è l’usufruttuario, minore sarà il valore della nuda proprietà (e quindi l’imposta da pagare per l’erede), poiché si presume un periodo di godimento più lungo.
Esempio Pratico: Supponiamo che un figlio erediti la nuda proprietà di un immobile del valore di 200.000 €. L’usufruttuaria è la madre, di 72 anni.
- Valore Pieno Immobile: 200.000 €
- Età Usufruttuario: 72 anni
- Coefficiente 2025 (fascia 70-72 anni): Il valore dell’usufrutto è pari al 40% del valore totale.
- Valore Usufrutto: 200.000 € * 40% = 80.000 €
- Valore Nuda Proprietà (Base Imponibile): 200.000 € – 80.000 € = 120.000 €
L’imposta di successione per il figlio sarà calcolata su 120.000 €. Essendo un erede in linea retta (figlio), si applicherà un’aliquota del 4%, ma solo sull’importo che eccede la franchigia di 1.000.000 €. In questo caso, non essendo superata la franchigia, non pagherà l’imposta di successione, ma dovrà comunque versare le imposte ipotecaria e catastale, calcolate sul valore della nuda proprietà.
Le tabelle dei coefficienti vengono aggiornate in base al tasso di interesse legale. Per il 2025, il Ministero dell’Economia ha pubblicato i nuovi valori con il Decreto del 27/12/2024.
Cosa Succede alla Morte dell’Usufruttuario?
Il diritto di usufrutto è strettamente legato alla persona del suo titolare e, per legge, non può eccedere la sua vita. Alla morte dell’usufruttuario, il diritto di usufrutto si estingue automaticamente. Non cade mai in successione agli eredi dell’usufruttuario.
In questo momento, il nudo proprietario vede il suo diritto espandersi e diventa pieno proprietario del bene, senza dover pagare alcuna ulteriore imposta di successione o donazione. Questo processo è noto come consolidamento della proprietà.
Per formalizzare questo passaggio, è necessario presentare una domanda di voltura catastale per “riunione di usufrutto” presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio. Questa pratica, solitamente gestita da un tecnico (geometra, architetto), serve ad aggiornare le visure catastali, indicando che il nudo proprietario è diventato l’unico e pieno proprietario dell’immobile.
Domande Frequenti (FAQ)
Cosa succede se il nudo proprietario muore prima dell’usufruttuario? Se il nudo proprietario decede, la nuda proprietà non si estingue. Essa viene trasferita ai suoi eredi (figli, coniuge, etc.) secondo le normali regole della successione. Gli eredi subentreranno nella sua posizione, rimanendo nudi proprietari fino alla morte dell’usufruttuario originario.
Il nudo proprietario può vendere l’immobile? Sì, il nudo proprietario può vendere la sua nuda proprietà in qualsiasi momento, senza bisogno del consenso dell’usufruttuario. Tuttavia, chi acquista, compra una nuda proprietà e dovrà rispettare il diritto di godimento dell’usufruttuario fino alla sua morte. Questo rende il valore di mercato più basso rispetto alla piena proprietà.
Chi paga le spese straordinarie del condominio? Le spese per interventi straordinari (es. bonus facciate, cappotto termico, riparazione ascensore) sono sempre a carico del nudo proprietario. L’usufruttuario è tenuto a corrispondere al nudo proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse legale sulle somme da questi pagate per le riparazioni straordinarie.
L’usufrutto può essere concesso a più persone? Sì, è possibile costituire un “usufrutto congiuntivo” a favore di più persone (es. due coniugi). In questo caso, l’atto costitutivo può prevedere il “diritto di accrescimento”: alla morte di uno degli usufruttuari, la sua quota accresce quella del superstite, che diventerà usufruttuario dell’intero bene. La nuda proprietà si consoliderà solo alla morte dell’ultimo usufruttuario.
