In breve
- L’usufrutto è il diritto di usare un bene senza esserne proprietari;
- La nuda proprietà è la proprietà del bene senza diritto di utilizzo;
- Questi due diritti possono coesistere e vengono spesso usati in successioni e compravendite.
Cosa sono usufrutto e nuda proprietà: significato base
Nel diritto italiano, il concetto di proprietà piena può essere suddiviso in due diritti distinti: usufrutto e nuda proprietà. Si tratta di una divisione spesso usata in ambito familiare o immobiliare, soprattutto nei casi di successione o compravendita agevolata tra parenti.
L’usufrutto è il diritto di utilizzare un bene (per esempio un immobile) e di godere dei suoi frutti, anche se non si è i proprietari. Chi ha l’usufrutto può:
- abitare l’immobile o affittarlo;
- incassare i canoni di locazione;
- occuparsi della gestione ordinaria del bene.
La nuda proprietà, invece, è la titolarità legale del bene, senza però il diritto di utilizzarlo finché l’usufrutto è attivo. Il nudo proprietario diventa pieno proprietario solo alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza dell’usufrutto (se a termine).
Questo tipo di separazione è frequente quando:
- un genitore dona la nuda proprietà della casa ai figli, ma si riserva l’usufrutto per continuare ad abitarla;
- si vuole agevolare il passaggio generazionale del patrimonio, mantenendo però il controllo sull’uso del bene.
Come funziona nella pratica il rapporto tra usufruttuario e nudo proprietario
Quando usufrutto e nuda proprietà sono separati, entrano in gioco obblighi e responsabilità ben distinti. Anche se entrambi “condividono” lo stesso bene, i ruoli sono diversi e regolati dal Codice Civile.
L’usufruttuario ha il diritto di usare il bene, ma anche il dovere di:
- conservarne lo stato e non modificarne la destinazione d’uso;
- pagare le spese ordinarie (manutenzione, bollette, piccole riparazioni);
- non danneggiare il bene né comprometterne il valore.
Il nudo proprietario, invece:
- non può abitare o usare il bene finché l’usufrutto è attivo;
- deve sostenere le spese straordinarie (es. rifacimento tetto, impianti, lavori strutturali);
- ha diritto di ispezionare il bene in caso di dubbi su danni o uso scorretto.
In caso di conflitto (es. mancata manutenzione o uso improprio), entrambe le parti possono rivolgersi a un giudice per tutelare i rispettivi diritti. È quindi importante, quando si costituisce un usufrutto, regolare per iscritto gli aspetti più pratici e gestionali, specie se si tratta di immobili di valore o in comproprietà.
Questo equilibrio è fondamentale per evitare incomprensioni e per garantire che, alla fine dell’usufrutto, il bene torni al nudo proprietario in condizioni adeguate.
Perché conviene vendere o acquistare una nuda proprietà
La nuda proprietà può rappresentare un’ottima opportunità economica, sia per chi vende che per chi acquista. Si tratta di una formula sempre più utilizzata, soprattutto nel mercato immobiliare, perché consente di separare il possesso dall’investimento.
Per chi vende, cedere la nuda proprietà consente di:
- ottenere liquidità immediata mantenendo comunque il diritto di vivere nella casa (grazie all’usufrutto);
- pianificare il passaggio generazionale del patrimonio;
- evitare problemi successori o divisioni conflittuali tra eredi.
Per chi acquista, la nuda proprietà è interessante perché:
- il prezzo di acquisto è inferiore rispetto al valore di mercato (in proporzione all’età dell’usufruttuario);
- si tratta di un investimento a lungo termine sicuro, spesso rivalutabile nel tempo;
- non si hanno costi di manutenzione ordinaria, che restano a carico dell’usufruttuario.
Esempio pratico: un immobile che vale 200.000 € può essere acquistato in nuda proprietà anche al 60–70% del valore, se l’usufruttuario ha una certa età. Alla cessazione dell’usufrutto, il nuovo proprietario ne acquisisce la piena proprietà senza ulteriori spese.
Questa modalità viene spesso usata anche da anziani soli o pensionati che vogliono monetizzare il proprio patrimonio immobiliare restando però a vivere nella loro abitazione.
Usufrutto e nuda proprietà – Domande frequenti
Le risposte ai dubbi più comuni
Chi vive nell’immobile: l’usufruttuario o il nudo proprietario?
L’usufruttuario. È lui che ha il diritto di abitare l’immobile o affittarlo. Il nudo proprietario non può usarlo finché dura l’usufrutto.
Serve il notaio per creare un usufrutto o vendere la nuda proprietà?
Sì. Questi atti vanno formalizzati tramite atto pubblico, con l’intervento del notaio, e registrati presso i registri immobiliari.
Cosa succede alla fine dell’usufrutto?
Alla scadenza (o alla morte dell’usufruttuario), il diritto di usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario del bene.
Si possono vendere separatamente usufrutto e nuda proprietà?
Sì, è possibile. L’usufruttuario può cedere il proprio diritto a terzi, ma sempre nel rispetto dei limiti legali. Anche la nuda proprietà può essere venduta, ma il nuovo proprietario sarà comunque vincolato dall’usufrutto esistente.
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