Avere l’usufrutto di un immobile significa poterlo utilizzare e goderne i frutti, ma comporta anche precisi doveri fiscali. È l’usufruttuario, e non il nudo proprietario, a dover pagare le principali imposte legate al reddito e al possesso dell’immobile, come IMU, TARI e IRPEF. Questa distinzione è fondamentale per evitare contenziosi e sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
La gestione fiscale di un immobile in usufrutto genera spesso dubbi e incertezze. Sapere con esattezza quali tasse gravano sull’usufruttuario e quali rimangono a carico del nudo proprietario permette di pianificare le proprie finanze e di mantenere rapporti sereni tra le parti coinvolte. Vediamo nel dettaglio come sono ripartiti gli oneri fiscali.
Cosa significa avere l’usufrutto di un immobile?
Prima di addentrarci negli aspetti fiscali, è utile chiarire un punto. Con il diritto di usufrutto, la proprietà di un immobile viene “scomposta” in due figure:
- Morte dell’usufruttuario e passaggio della proprietà
- Usufruttuario e alienazione del bene da parte del proprietario: profili giuridici e conseguenze
- Spese condominiali a carico dell’usufruttuario: normativa, giurisprudenza e responsabilità
- L’usufruttuario: È colui che ha il diritto di utilizzare il bene e di trarne ogni utilità (ad esempio, abitandoci o affittandolo) per un tempo determinato o per tutta la sua vita.
- Il nudo proprietario: È il proprietario “spogliato” del diritto di godimento del bene, che si consoliderà in piena proprietà solo alla scadenza dell’usufrutto.
Questa separazione dei ruoli si riflette direttamente sulla divisione delle spese e, soprattutto, delle tasse.
IMU e TASI: chi deve effettuare il versamento?
La regola è netta e non lascia spazio a interpretazioni. Ai fini IMU (Imposta Municipale Propria) e TASI (Tributo per i Servizi Indivisibili, ormai quasi ovunque assorbita dall’IMU), il soggetto passivo d’imposta è l’usufruttuario.
Questo significa che è lui a dover calcolare e versare l’imposta al Comune in cui si trova l’immobile. Il nudo proprietario è completamente esonerato da questo obbligo. Il motivo è semplice: l’IMU è un’imposta sul possesso, e chi gode del bene a titolo di usufruttuario ne è considerato il possessore ai fini fiscali.
E se l’immobile è “prima casa”?
Le agevolazioni per l’abitazione principale spettano all’usufruttuario se egli rispetta i requisiti di legge, ovvero se ha stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile oggetto di usufrutto. In questo caso, l’IMU non sarà dovuta, esattamente come se fosse un pieno proprietario.
TARI (Tassa sui Rifiuti): a chi spetta il pagamento?
Anche per la TARI la logica non cambia. Questa tassa è legata alla produzione di rifiuti e, di conseguenza, a chi occupa e utilizza l’immobile. Pertanto, l’obbligo di pagamento della Tassa sui Rifiuti ricade interamente sull’usufruttuario.
È l’usufruttuario che deve presentare la dichiarazione TARI al Comune e intestarsi le bollette. Il nudo proprietario non ha alcuna responsabilità in merito, poiché non utilizza direttamente i locali.
IRPEF: come si dichiara il reddito dell’immobile?
Qui le cose si fanno ancora più interessanti. Il reddito generato dall’immobile, che sia la rendita catastale per un immobile non locato o il canone di affitto, deve essere dichiarato ai fini IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche).
Tale reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo dell’usufruttuario, non del nudo proprietario. L’usufruttuario dovrà quindi inserire i dati dell’immobile nella propria dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi PF) e pagare le relative imposte.
Questo vale sia se l’immobile è tenuto a disposizione, sia, a maggior ragione, se viene concesso in locazione a terzi. I canoni di affitto percepiti sono a tutti gli effetti un reddito dell’usufruttuario.
Imposte di registro, ipotecaria e catastale: chi paga alla costituzione?
Quando viene costituito il diritto di usufrutto (tramite contratto, donazione o testamento), sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Salvo accordi diversi tra le parti, queste imposte sono a carico di chi beneficia dell’atto, ovvero l’usufruttuario.
La base imponibile per il calcolo non è il valore della piena proprietà, ma il valore dell’usufrutto stesso. Questo valore dipende dall’età dell’usufruttuario: più giovane è, maggiore sarà il valore del suo diritto (e quindi le imposte da pagare), secondo tabelle ministeriali aggiornate periodicamente.
Spese ordinarie e straordinarie: una divisione da non sottovalutare
Oltre alle tasse, c’è la gestione quotidiana dell’immobile. Il Codice Civile (art. 1004 e 1005) stabilisce una divisione chiara:
- Spese ordinarie: Sono a carico dell’usufruttuario. Rientrano in questa categoria tutte le spese di manutenzione e amministrazione che mantengono l’immobile in buono stato, come la verniciatura delle pareti, la riparazione di un impianto, le bollette delle utenze e le spese condominiali ordinarie.
- Spese straordinarie: Sono a carico del nudo proprietario. Si tratta degli interventi strutturali e di maggiore entità, come il rifacimento del tetto, della facciata o la sostituzione della caldaia.
Questa ripartizione ha anche un riflesso fiscale. Ad esempio, le spese straordinarie sostenute dal nudo proprietario possono dare diritto a detrazioni fiscali (come il Bonus Ristrutturazioni), ma sarà lui a poterne beneficiare, non l’usufruttuario.
Cosa succede se l’usufruttuario non paga?
Se l’usufruttuario non versa le imposte di sua competenza (IMU, TARI), l’ente di riscossione si rivarrà su di lui. Il nudo proprietario non è responsabile in solido. Tuttavia, il mancato pagamento delle spese ordinarie o un deterioramento dell’immobile per incuria possono portare a contenziosi legali e persino alla richiesta di estinzione dell’usufrutto per abuso del diritto.
Riepilogo: Chi Paga Cosa?
| Tassa/Spesa | Chi è Obbligato al Pagamento |
| IMU | Usufruttuario |
| TARI | Usufruttuario |
| IRPEF (reddito immobile) | Usufruttuario |
| Spese Ordinarie | Usufruttuario |
| Spese Straordinarie | Nudo Proprietario |
| Imposta di Registro (costituzione) | Usufruttuario (salvo accordi) |
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Domande Frequenti (FAQ)
1. Chi paga le tasse di successione sull’usufrutto? In caso di successione, sia il nudo proprietario che l’usufruttuario (se nominato erede) pagano l’imposta di successione, ciascuno calcolata sul valore del proprio diritto. Il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà viene determinato applicando dei coefficienti basati sull’età dell’usufruttuario al momento dell’apertura della successione.
2. Se l’usufruttuario affitta l’immobile, può optare per la cedolare secca? Sì, l’usufruttuario, in qualità di locatore e titolare del reddito da locazione, ha la facoltà di scegliere il regime della cedolare secca. Questa opzione gli permette di applicare un’imposta sostitutiva fissa al canone di locazione, al posto della tassazione ordinaria IRPEF, semplificando gli adempimenti fiscali.
3. Cosa succede alle tasse se l’usufrutto si estingue? Con l’estinzione dell’usufrutto (solitamente per la morte dell’usufruttuario), il nudo proprietario diventa pieno proprietario. Da quel momento, tutti gli obblighi fiscali, inclusi IMU, TARI e la dichiarazione del reddito fondiario ai fini IRPEF, si trasferiscono su di lui. Sarà sua cura comunicare le variazioni agli uffici competenti.
