Sì, l’usufruttuario può affittare l’immobile oggetto del suo diritto, ma con alcune specifiche condizioni e limiti da rispettare. Questa facoltà rappresenta una delle principali modalità con cui l’usufruttuario può godere del bene e trarne i frutti, come stabilito dal Codice Civile italiano.
L’usufrutto, regolato dall’articolo 981 del Codice Civile, è un diritto reale che permette all’usufruttuario di godere di un bene altrui e di percepirne i frutti, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Tra i “frutti civili” rientrano a pieno titolo i canoni di locazione derivanti da un affitto.
Come funziona la locazione da parte dell’usufruttuario?
Quando l’usufruttuario decide di dare in affitto l’immobile, agisce in piena autonomia, senza la necessità di ottenere il consenso del nudo proprietario. L’usufruttuario stipula il contratto di locazione a proprio nome, diventando a tutti gli effetti il locatore. Questo significa che sarà lui a:
- Morte dell’usufruttuario e passaggio della proprietà
- Usufruttuario e alienazione del bene da parte del proprietario: profili giuridici e conseguenze
- Spese condominiali a carico dell’usufruttuario: normativa, giurisprudenza e responsabilità
- Percepire i canoni di affitto.
- Registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.
- Pagare le imposte sui redditi derivanti dalla locazione (come l’IRPEF o la cedolare secca).
- Gestire il rapporto con l’inquilino per tutta la durata del contratto.
È fondamentale che il contratto di locazione venga stipulato per atto pubblico o per scrittura privata con data certa anteriore alla fine dell’usufrutto. Questo requisito, come sottolineato dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 1243/2015), è cruciale per garantire la validità del contratto anche dopo la cessazione dell’usufrutto.
Limiti e durata del contratto di affitto
Il principale limite alla facoltà di affittare da parte dell’usufruttuario riguarda la durata del contratto di locazione. La legge protegge il diritto del nudo proprietario a rientrare nella piena disponibilità del suo bene una volta che l’usufrutto si estingue.
Secondo l’articolo 999 del Codice Civile, la durata della locazione stipulata dall’usufruttuario è strettamente legata alla durata dell’usufrutto stesso.
- Se l’usufrutto cessa, il contratto di locazione non si estingue immediatamente, ma la sua durata è limitata.
- La locazione non può durare oltre i cinque anni dalla data di cessazione dell’usufrutto.
- Se la cessazione dell’usufrutto avviene per scadenza del termine previsto, il contratto di affitto dura al massimo fino alla fine dell’anno in corso.
Facciamo un esempio pratico: un usufrutto vitalizio si estingue con la morte dell’usufruttuario. Se in quel momento è in corso un contratto di locazione 4+4, l’inquilino avrà il diritto di rimanere nell’immobile per un massimo di altri cinque anni dal giorno del decesso, dopodiché il nudo proprietario potrà rientrare in possesso del bene libero da vincoli.
Cosa succede alla fine dell’usufrutto?
Alla cessazione dell’usufrutto (per morte dell’usufruttuario, scadenza del termine o altra causa), il nudo proprietario diventa pieno proprietario dell’immobile. Il nudo proprietario subentra nel contratto di locazione in corso, assumendo la posizione di locatore per la durata residua prevista dalla legge.
Questo significa che da quel momento in poi, sarà il nudo proprietario a percepire i canoni di affitto e a gestire il rapporto con l’inquilino, fino alla scadenza del contratto nei limiti dei cinque anni stabiliti.
Domande Frequenti (FAQ)
Chi deve pagare le spese condominiali e le tasse sull’immobile? L’usufruttuario è responsabile del pagamento delle spese di amministrazione e manutenzione ordinaria del condominio, così come dell’IMU e della TARI. Le spese straordinarie, invece, sono a carico del nudo proprietario, come stabilito dagli articoli 1004 e 1005 del Codice Civile.
L’usufruttuario può cambiare la destinazione d’uso dell’immobile per affittarlo? No, uno degli obblighi fondamentali dell’usufruttuario è quello di non modificare la destinazione economica del bene. Ad esempio, non può trasformare un immobile ad uso abitativo in un ufficio per affittarlo come tale senza il consenso del nudo proprietario.
Cosa succede se il contratto di affitto non ha data certa? Se il contratto di locazione non ha una data certa anteriore alla cessazione dell’usufrutto (ad esempio tramite registrazione), non sarà opponibile al nudo proprietario. Quest’ultimo potrà quindi richiedere l’immediata restituzione dell’immobile alla fine dell’usufrutto, senza dover rispettare la durata residua della locazione.
