Vendere un immobile può sembrare un percorso a ostacoli, ma la situazione si complica ulteriormente quando sull’abitazione grava un diritto di usufrutto. Vendere una casa con un usufruttuario ancora in vita è un’operazione del tutto legale e possibile, ma è fondamentale capire che cosa si sta effettivamente cedendo: la nuda proprietà.
In pratica, chi acquista non ottiene il diritto di abitare subito l’immobile, ma ne diventa proprietario “sulla carta”. Il diritto di godere del bene, ovvero di viverci o di affittarlo percependo i canoni, rimane in capo all’usufruttuario fino alla sua morte. Solo in quel momento il nudo proprietario diventerà pieno proprietario, consolidando il suo diritto.
Come Funziona la Vendita della Nuda Proprietà?
Quando si vende la nuda proprietà, il contratto di compravendita è del tutto simile a uno tradizionale, ma con una specifica fondamentale: l’acquirente accetta l’esistenza del diritto di usufrutto vitalizio. L’atto viene stipulato davanti a un notaio, che provvederà a trascriverlo nei registri immobiliari.
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Il prezzo di vendita della nuda proprietà è sempre inferiore al valore di mercato della piena proprietà. Questa differenza dipende essenzialmente dall’età dell’usufruttuario. Più giovane è l’usufruttuario, minore sarà il valore della nuda proprietà, poiché si presume che l’acquirente dovrà attendere più a lungo per entrare in possesso pieno dell’immobile.
Per il calcolo del valore, si utilizzano dei coefficienti stabiliti periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che si basano sull’aspettativa di vita. Ad esempio, secondo le tabelle attualmente in vigore, per un usufruttuario di 70 anni, il valore dell’usufrutto è pari al 30% del valore della piena proprietà, mentre la nuda proprietà vale il 70%.
Esempio pratico: Se una casa ha un valore di mercato di 200.000 € e l’usufruttuario ha 75 anni, il calcolo sarà:
- Valore piena proprietà: 200.000 €
- Coefficiente per l’usufrutto (75 anni): 25%
- Valore dell’usufrutto: 200.000 € * 25% = 50.000 €
- Valore della nuda proprietà: 200.000 € – 50.000 € = 150.000 €
Questo è l’importo su cui verranno calcolate le imposte di registro, ipotecarie e catastali a carico dell’acquirente.
Diritti e Doveri delle Parti Coinvolte
È cruciale definire bene i ruoli per evitare future controversie:
- L’usufruttuario: Mantiene il diritto di abitare l’immobile o di darlo in locazione, percependone i frutti. È tenuto a sostenere le spese di manutenzione ordinaria, le spese condominiali e le imposte sull’immobile come l’IMU e la TARI. Come afferma il Codice Civile all’articolo 1004, “le spese… a carico dell’usufruttuario sono quelle relative alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa”.
- Il nudo proprietario: Ha il diritto di cedere a sua volta la nuda proprietà. È responsabile delle spese di manutenzione straordinaria, come il rifacimento del tetto o della facciata. Non può ostacolare in alcun modo il godimento del bene da parte dell’usufruttuario.
Un aspetto importante è che l’usufruttuario non può vendere la piena proprietà dell’immobile, in quanto non ne è titolare. Può, tuttavia, cedere il proprio diritto di usufrutto, a meno che non sia espressamente vietato nell’atto costitutivo.
A Chi Conviene Questa Operazione?
La vendita della nuda proprietà rappresenta un’opportunità interessante per diverse categorie di persone:
- Per chi vende: Spesso si tratta di persone anziane che desiderano ottenere liquidità immediata per integrare la pensione o per far fronte a spese impreviste, senza dover lasciare la propria casa.
- Per chi acquista: È un investimento a lungo termine. Si acquista un immobile a un prezzo scontato, con la prospettiva di vederlo rivalutato nel tempo e di ottenerne la piena disponibilità in futuro, senza ulteriori esborsi.
Secondo un’analisi di mercato di Nomisma, questo tipo di compravendita ha visto un crescente interesse, soprattutto nelle grandi città, come forma di investimento immobiliare alternativa.
Domande Frequenti (FAQ)
Cosa succede se l’usufruttuario danneggia l’immobile? L’usufruttuario è tenuto a mantenere l’immobile con la “diligenza del buon padre di famiglia”. Se causa danni che vanno oltre il normale deperimento d’uso, il nudo proprietario può intraprendere azioni legali per tutelare il suo diritto e chiedere il risarcimento o, in casi gravi, la decadenza dell’usufrutto.
Il nudo proprietario può vendere la sua quota a un’altra persona? Sì, il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà a terzi in qualsiasi momento, anche con l’usufruttuario ancora in vita. Il nuovo acquirente subentrerà nel contratto alle stesse condizioni, dovendo rispettare il diritto dell’usufruttuario fino alla sua morte.
L’usufruttuario deve dare il consenso per la vendita della nuda proprietà? No, il consenso dell’usufruttuario non è necessario per la vendita della nuda proprietà. Il proprietario è libero di disporre del suo diritto. L’usufruttuario ha però il diritto di essere informato, ma non può in alcun modo opporsi alla transazione.
Chi paga le tasse sulla casa venduta in nuda proprietà? Le imposte dirette come l’IMU e la TARI sono a carico dell’usufruttuario, in quanto è lui che gode del bene e dei relativi servizi. L’acquirente della nuda proprietà paga le imposte di registro, ipotecarie e catastali al momento dell’acquisto, calcolate sul valore della nuda proprietà stessa.
